Green Campus al Cravino. È lottizzazione abusiva

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da Pavia, Giovanni Giovannetti

Nel marzo scorso la società Green Campus ha preteso la cancellazione urgente delle inchieste di questo blog sul clamoroso illecito al Cravino (327 appartamenti in vendita sul libero mercato invece che in affitto a studenti universitari, nonostante le chiare disposizioni del Piano regolatore generale): il Tribunale di Pavia ha ritenuto di non dover procedere. Ma la Perizia di parte allegata alla denuncia ci ha consentito di accertare che a Green Campus al Cravino (un business da 60 milioni di euro) è in corso una lottizzazione abusiva, reato ben più grave per il quale è prevista la confisca, a beneficio del Comune. Da venerdì 18 maggio anche queste carte sono in Procura. Insieme per Pavia propone allora di destinare questi 327 alloggi abusivi a chi da tempo è in attesa di una casa popolare.

Avevamo sostenuto che a Green Campus al Cravino si stava consumando una grande truffa edilizia ai danni di Comune e Università. Sbagliavamo: è anche lottizzazione abusiva.
L’illecito nell’illecito qui lo tratteggiamo in sintesi, demandando l’approfondimento alla Memoria di costituzione dell’avvocato Franco Maurici – che ringraziamo – di seguito pubblicata in estratto. Ma corre obbligo anzitutto rivolgere un ancor più sentito ringraziamento all’architetto Federico Oliva e alla sua Valutazione del progetto per residenze universitarie area Cravino (la Perizia di parte, parte Green Campus) e poco oltre ne sarà chiaro il motivo.
Il 27 marzo scorso l’avvocato dei costruttori Maria Angela Ghezzi (già consigliere comunale del Partito democratico) «stante l’urgenza» ha presentato una richiesta al Tribunale «con istanza di emissione di decreto Inaudita altera parte» («non udita l’altra parte») affinché ordinasse la cancellazione dalla rete delle periodiche inchieste volte a denunciare il grave illecito. Digiuna del dettato costituzionale, l’avvocato chiede anche di «inibire a Giovanni Giovannetti di divulgare sul sito internet Direfarebaciare, sulla pagina autogestita del settimanale “Il Lunedì” o su qualsiasi altro mezzo di diffusione o di comunicazione affermazioni circa l’illegittimità civile, penale e amministrativa delle vendite immobiliari di Green Campus Srl e, in particolare, inibendogli l’accostamento al nome Green Campus Srl di vocaboli quali “truffa, illecito, immobili illecitamente venduti” o sinonimi». Insomma, Ghezzi chiede la censura preventiva (l’avvocato si rilegga almeno l’art. 21 comma 2 della Costituzione: «La stampa non può essere soggetta ad autorizzazioni o censure», figurarsi se lo è alle “censure preventive”). E infatti il giudice unico Marcella Frangipani ha da subito replicato che le motivazioni «non sono tali da far ritenere la necessità di procedere». Dunque se ne discuterà in udienze ordinarie, consentendomi così l’accesso alle pezze giustificative prodotte da Green Campus.
Qui troviamo vere e proprie chicche. Una informativa del notaio Antonio Trotta afferma che gli immobili «sono liberamente vendibili a terzi» (e chi lo dice? lui). Una lettera della San Marco Immobiliare lamenta che «tre promissari acquirenti hanno manifestato l’intenzione di rivolgersi ai loro legali per valutare l’eventuale recesso del preliminare» (come mai?). Poi c’è la benemerita Perizia di parte a firma di Federico Oliva, il rimpianto ex assessore Pci all’Urbanistica: a un certo punto il valente architetto cita l’articolo 24 comma 10 delle Norme tecniche di attuazione (Nta) del Piano regolatore generale (Prg) – in vigore dal 19 novembre 2003 – là dove si richiama il decreto ministeriale 2 aprile 1968 numero 1444 (art. 4 punto 5), norma che indica inequivocabilmente le aree universitarie come «attrezzature pubbliche di interesse generale» e dunque soggette a vincolo preordinato all’espropriazione (nel Prg sono contrassegnate U1, proprio come l’area su cui si sta consumando l’abusiva lottizzazione).
E qui sta il punto (a noi era sfuggito; si ringrazia sentitamente Oliva per averci instradato) già che il vincolo – non prorogabile – vale per cinque anni dall’entrata in vigore del Prg (art. 2 co.1 legge 1968/1187), e dunque è decaduto il 19 novembre 2008, restituendo quei terreni alla precedente vocazione agricola.
Ahiloro, il permesso di costruire – a firma dell’inossidabile Angelo Moro, lo stesso dirigente comunale indagato per l’illecito di Punta Est – viene rilasciato il 4 novembre, sì, ma del 2009, quasi un anno dopo. Sciatteria amministrativa imputabile all’ormai leggendaria incompetenza dell’onorato e prono dirigente? Un favore a qualcuno? Fatto sta che al più lì sopra era autorizzabile un ampio capanno per gli attrezzi del contadino mai superiore a 311 metriquadri, mentre la lottizzazione abusiva ne invade oltre 15mila. Insomma, un reato moooolto grave, per il quale è prevista la confisca degli edifici a beneficio del Comune (art. 44 Dpr n. 380/2001 e successive modifiche).
E ora, che si fa? Insieme per Pavia avanza una proposta risolutiva; la propone a tutte le forze politiche, nessuna esclusa, e alla Giunta comunale: a fronte di 800 famiglie cronicamente in attesa di una casa popolare, destiniamo a loro questi 327 alloggi abusivi, nell’interesse del Comune e delle persone da tempo in attesa. Sarebbe un gran bel passo avanti e un altrettanto chiaro messaggio a chi se ne fotte delle regole e privatizza i beni comuni.

Case per studenti? Vedi alla voce lottizzazione (abusiva)

La prima parte della Memoria di costituzione dell’avvocato Franco Maurici sull’abusiva lottizzazione Green Campus al Cravino. Il Piano universitario, la disciplina dell’area, le norme e gli illeciti.

Nel 1968-69 l’arch. De Carlo per incarico dell’Università di Pavia elaborò un piano universitario che il Comune di Pavia approvò unitamente a una convenzione con l’Ateneo e fu poi recepito dal PRG di Pavia approvato dalla Giunta Regionale della Lombardia il 29 novembre 1977 e pubblicato sul BURL n. 5 il 1° febbraio 1978 (cd Piano Astengo-Campos Venuti).
Nella Relazione di sintesi del PRG redatta dagli architetti Campos Venuti e Oliva si legge: «Fra i grandi servizi pubblici a carattere urbano fanno spicco le previsioni per l’Università per la quale è stato redatto un apposito progetto e approvata una convenzione tra il Comune e le autorità accademiche: si prevede di aumentare e ristrutturare le sedi universitarie nel centro storico destinandole in prevalenza al settore umanistico, mentre quelle del settore scientifico dovrebbero trovare posto, insieme a numerosi servizi sociali e sportivi nella vastissima area del Cravino oltre il Policlinico sulla Bereguardina. Infine, l’Università prevede di realizzare uno o più poli periferici che tenderanno a favorire una maggiore integrazione tra la città e l’Università. Le aree destinate all’Università misurano 1.131.320 mq (126720 mq nel centro storico e 1.004.600 mq a Pavia Ovest) con uno standard di 11,1 mq / abitante» (Campos Venuti-Oliva. Urbanistica alternativa a Pavia, Marsilio, Padova 1978).
Il piano fu poi recepito con alcune modifiche anche nel PRG di Pavia Gregotti-Cagnardi approvato dalla Giunta Regionale il 9 maggio 2003 e pubblicato sul BURL n. 47 il 19 novembre 2003.
Anche il Piano Gregotti mantenne la caratteristica innovativa del Piano Universitario De Carlo, cioè la previsione di cinque poli sparsi nel territorio comunale per consentire l’integrazione tra Università e città e la diffusione della cultura nei quartieri popolari.
Però nel frattempo il costo dell’espropriazione era aumentato per effetto di alcune sentenze della Corte Costituzionale ed era divenuto pressoché insostenibile per gli enti locali.
Per ovviare a questa difficoltà il Piano Gregotti prevede due differenti modalità di intervento nelle aree con destinazione universitaria.

1. Per le attrezzature di interesse generale destinate ad attività universitarie contraddistinte con la sigla U1 (pubbliche in forza di espresso richiamo dell’art. 4 punto 5 D.M. 2 aprile 1968 n. 1444 contenuto nell’art. 24 co. 10 NTA) «Gli interventi all’interno dell’area universitaria e ospedaliera pubblica devono essere ricompresi in un Piano Attuativo o Studio Unitario esteso all’intero ambito o porzione significativa dello stesso» (art. 24 co. 19 NTA).

2. Nelle aree private contraddistinte con la sigla U non gravate da svincolo preespropriativo «è ammesso l’intervento diretto del privato per la realizzazione di servizi pubblici […] solo previa redazione di specifica convenzione regolante le modalità e le forme di utilizzazione del servizio. Con riferimento alle attività private ammesse dall’art. 2 co. 10 la convenzione stipulata anche con l’Università o Enti di ricerca pubblici dovrà riguardare anche collaborazioni nel campo della ricerca o della didattica» (art. 24 co. 21 N.T.A.).

L’art. 2 co. 10 stabilisce le destinazioni universitarie. Nel primo capoverso sono indicate le destinazioni principali e prevalenti pubbliche: «Università. Centri di ricerca. Sedi universitarie, Istituti di ricerca scientifica, tecnologica e industriale ivi comprese le attività di ricerca e sviluppo nonché […] altre destinazioni localizzabili solo nelle aree T1 indicate nell’art. 24 co. 10, che qui non interessano».
Nel secondo capoverso sono previste le funzioni complementari di supporto alle prime che possono essere ubicate anche su aree private a opera di privati: «Per Università e sedi universitarie sono ammesse destinazioni pertinenti e connesse con le attività didattiche ivi comprese mense, servizi alla persona, residenze universitarie, foresterie, attività museali strettamente connesse all’attività universitaria. Sono altresì ammesse residenze del custode».
La scheda specifica per “l’Area Cravino U1” chiarisce che le «attrezzature sportive, ricettive, per servizi alla persona, museali e congressuali» sono «strettamente connesse con le destinazioni principali così come previsto dall’art. 24 co. 10».
Dunque anche il privato può realizzare le destinazioni universitarie in area privata ma previa convenzione con il Comune e l’Università di Pavia o con Ente di ricerca pubblico «regolante le modalità e le forme di utilizzazione del servizio».
Per conseguenza la convenzione per la realizzazione di residenze universitarie e foresterie deve essere stipulata dal soggetto attuatore con il Comune e l’Università di Pavia e deve regolare le modalità e le forme di utilizzazione del servizio, evitando che le unità immobiliari siano vendute sul libero mercato con l’assunzione di obblighi evanescenti, posto che in tal caso verrebbe meno facilmente la destinazione a residenza universitaria.
La convenzione trilaterale non va confusa con l’atto d’obbligo annesso al permesso di costruire che può regolare solo l’intervento edilizio; mentre la convenzione deve regolare le modalità e le forme di utilizzazione del servizio nell’interesse preminente dell’Università di Pavia; deve quindi evitare la vendita frazionata delle residenze universitarie; prescriverne la tipologia, prevedere servizi comuni e sale per la biblioteca, per le riunioni anche pubbliche, regolare l’accesso al servizio ecc.
Una residenza universitaria ha necessariamente un modulo organizzativo centralizzato, cioè un unico gestore che affitta o assegna le camere o le unità immobiliari, provvede ai servizi comuni come pulizia, lavanderia ecc.
Dunque in caso di interventi di privati per la realizzazione di servizi pubblici complementari alle destinazioni principali solo la convenzione «anche con l’Università» può assicurare che il privato assuma impegni conformi alle destinazioni universitarie di supporto a quelle principali, nell’interesse, preminente dell’Università di Pavia proprietaria di gran parte delle aree del Cravino. Le norme testé illustrate sono state formulate da un grande maestro dell’urbanistica come Vittorio Gregotti, al quale è impensabile attribuire l’intenzione di consentire ai privati di eluderle.
Anche il Prof. Giuseppe Franco Ferrari consultato dal Comune di Pavia per le residenze universitarie di Punta Est ha affermato – nel parere 8 aprile 2011 – che la destinazione a residenze universitarie può ritenersi rispettata «solo a condizione che sussistano garanzie vincolanti per l’operatore e per i propri aventi causa che quanto verrebbe realizzato non venga in un secondo momento venduto sul mercato a titolo di edilizia libera».
Ancora più chiaramente si è pronunziata la Giunta Comunale di Pavia che nella deliberazione 6 agosto 2009 n. 41 in merito alla bozza di atto d’obbligo riguardante l’intervento in questione afferma: «Il soggetto attuatore si impegna a mantenere la destinazione d’uso delle unità abitative a residenza universitaria e pertanto ad affittare le unità immobiliari esclusivamente a studenti iscritti all’Università di Pavia, dello IUSS ecc». Dunque secondo la Giunta il soggetto attuatore deve solo affittare.
L’art. 4 punto 5 del DM 1444/1968 richiamato dall’art. 24 co. 10 NTA si riferisce inequivocabilmente alle Università come attrezzature pubbliche di interesse generale.
Peraltro non stabilisce uno standard minimo per le aree universitarie, a differenza delle aree per l’istruzione superiore consentendo quindi ai comuni di determinare liberamente il rapporto tra superficie delle aree universitarie e il numero di abitanti. Come si è visto sopra il PRG Astengo-Campos Venuti definiva questo standard in ragione di 11,1 mq/abitanti.
Il motivo della mancata fissazione di un minimo per tutta Italia è comprensibile: il fabbisogno di aree universitarie dipende non dal numero di abitanti ma dalla fama e qualità dell’Ateneo, dal numero di studenti che lo frequentano, dall’esigenza di particolari strutture scientifiche e tecnologiche, dal «territorio servito» che potrebbe essere una città, una regione, tutta Italia, il Mediterraneo ecc.
Peraltro l’esistenza del vincolo preespropriativo si argomenta non dalla determinazione di uno standard minimo obbligatorio, ma dalla qualificazione come pubbliche delle attrezzature di interesse generale universitarie U1 che nel primo capoverso dell’art. 24 co. 10 è inequivocabile.
La disciplina dell’area U1 prevista da apposita scheda normativa. La zona in cui sono state costruite le palazzine di cui si fa questione è identificata nelle tavole del PRG e negli elaborati grafici alla scheda specifica con la sigla U1.
L’art. 24 co. 10 NTA del PRG in vigore stabilisce al primo capoverso: per «le attrezzature di interesse generale (art. 4 punto 5 D.M. 02 aprile 1968 n. 1444) destinate ad attività ospedaliere (H1, H2), universitarie (U1) e parco tecnologiche si applicano i seguenti parametri …»
L’art. 4 punto 5 D.M. 02 aprile 1968 n. 1444 richiamato dall’art. 24 co. 10 capov. 1 prescrive: «5-zone F) gli spazi per le attrezzature pubbliche di interesse generale – quando risulti l’esigenza di prevedere le attrezzature stesse – debbono essere previsti in misura non inferiore a quella appresso indicata in rapporto alla popolazione del territorio servito: – 1,5 mq/abitante per le attrezzature, per l’istruzione superiore all’obbligo (istituti universitari esclusi)».
L’art. 24 co. 17 NTA prescrive: «L’intervento nelle aree destinate a servizio pubblico è riservato in via principale alla Pubblica Amministrazione o agli Enti Locali istituzionalmente competenti» (che nel caso sono solo l’Università di Pavia o l’EDISU).
«La procedura di acquisizione consiste nell’esproprio secondo le procedure di legge». Dunque sull’area in questione classificata con U1 e destinata ad attrezzature pubbliche di interesse generale universitarie il PRG ha imposto il vincolo preordinato all’espropriazione.
Il vincolo è decaduto il 19 novembre 2008 dopo 5 anni dall’entrata in vigore del PRG di Pavia 19 novembre 2003 in forza dell’art. 2 co. 1 L. 1968/1187.
«Le indicazioni di piano regolatore generale nella parte in cui incidono su beni determinati ed assoggettano i beni stessi a vincoli preordinati all’espropriazione o a vincoli che comportino l’inedificabilità perdono ogni efficacia qualora entro 5 anni dalla data di approvazione del PRG non siano stati approvati i relativi piani particolareggiati o autorizzati i piani di lottizzazione convenzionati».
Il permesso di costruire è stato rilasciato il 4 novembre 2009 quando il vincolo preordinato all’espropriazione era decaduto da quasi un anno; ma non è stato osservato l’art. 9 co. 1 lett. b DPR 6 giugno 2001 n. 380 che consente nei comuni sprovvisti di strumento urbanistico e nelle aree in cui il vincolo preespropriativo sia decaduto «fuori del perimetro dei centri abitati gli interventi di nuova edificazione nel limite della densità fondiaria di 0,03 metri cubi per metro quadrato».
«L’inutile decorso del termine quinquennale di cui all’art. 2 L. 19 novembre 1968 n. 1187 ha come conseguenza che l’area interessata dall’atto impositivo non più efficace risulta sprovvista di una regolamentazione urbanistica, essendo stata abrogata la disciplina preesistente ed essendo divenuta inefficace quella sopravvenuta, per cui l’area va assoggettata alla disciplina di cui all’art. 4 ult. co. L. 28 gennaio 1977 n. 10» (Da ultimo Cons. Stato 5-4 agosto 2000 n. 4314).
L’art. 4 ult. co. lett. b L. 10/1977 è stato rifuso nell’art. 9 lett. a del testo unico 6 giugno 2001 n. 380.
In conclusione gli edifici costruiti sull’area classificata U1 nel PRG realizzano una lottizzazione abusiva, che non è certo lecita. Infatti la superficie lorda di pavimento ammissibile è di mq. 311,86 (31.186×0,03= 935,58:3= 311,86). Invece la slp realizzata è di mq. 15.593.

Franco Maurici, avvocato

2 Risposte to “Green Campus al Cravino. È lottizzazione abusiva”

  1. Anonimo Says:

    Tra poco interverrà Filippi Filippi per raccontarci che Giovannetti ancora diffama gli innocenti costruttori di Green Campus, che Maurici, per restare sulla brecia dell’onda, si diverte offrendo aiuto legale ai nemici di tutte le amministrazioni e che l’arch. Moro è un agnellino candido vittima dei pregiudizi.

  2. MoVimento 5 Stelle Pavia » Riunione martedì 22 Says:

    […] farà molto discutere sulle scelte urbanistiche della città e sul futuro che vogliamo per Pavia(leggi qui). Infine saranno pianificati i nuovi banchetti informativi circa l’autostrada […]

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