La grande truffa Green Campus a Pavia

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Il testo integrale del decreto di sequestro preventivo

Letta la perizia di Stato, il giudice Anna Maria Oddone osserva che, a partire dal 4 dicembre 2009, a Green Campus «iniziavano i lavori per la realizzazione di 326 unità immobiliari “residenziali”, per una superficie lorda di pavimento totale di mq 15.508, attraverso la costruzione di due blocchi di edifici, uno da tre corpi di fabbrica ed uno da due corpi di fabbrica, ognuno comunicante attraverso ballatoi esterni, in forza del permesso di costruire […] nonché delle successive “Dia in variante”, presentate rispettivamente il 17 dicembre 2011 e il 10 luglio 2012, originariamente rilasciate per la realizzazione di un unico complesso immobiliare destinato a “residenze universitarie” – titoli abilitativi da ritenersi sotto molti profili illegittimi». Successivamente «i proprietari stipulavano preliminari di vendita con qualunque soggetto e senza alcuna limitazione, in violazione dello stesso atto unilaterale d’obbligo n. 4480 di rep. 1° settembre 2009, che all’art. 3 prevedeva l’impegno della proprietà a “mantenere la destinazione d’uso delle unità abitative a residenza universitaria”, come prescritto dall’art. 2 comma 10 delle Nta, sino alla durata dell’attuale vincolo di Prg, “e pertanto ad affittare le unità immobiliari unicamente alle seguenti categorie di locatari: – studenti iscritti all’Università di Pavia o allo Iuss; – dipendenti o assimilati all’Università di Pavia, dello Iuss o enti con essi convenzionati per l’attività di ricerca e didattica; – docenti, ricercatori, specializzandi, studiosi, studenti in visita presso l’Università di Pavia, lo Iuss o enti con essi convenzionati per attività di ricerca e didattica”, concludendo sino ad oggi preliminari di vendita per un totale di 147 appartamenti e 82 box, predisponendo a tal scopo atti di funzionamento per la suddivisione dell’immobile in lotti destinati ai promessi acquirenti. Opere da ritenersi realizzate in assenza di permesso a costruire. Fatto commesso a Pavia in data antecedente e prossima al 4 dicembre 2009 ed in attuale permanenza». Nel testo incontriamo due certificazioni a firma dei dirigenti comunali Praderio e Moro tali da implicare «una destinazione incompatibile con quella preminente a servizi, quale è quella destinata a residenze universitarie». Quanto ai rapporti con Comune e Università, al giudice pare «evidente che, al fine di poter edificare legittimamente sull’area in questione, era necessaria e indispensabile una convenzione tra l’Ente pubblico e la parte privata per disciplinare in concreto la “gestione del servizio”».
L’intento elusivo delle norme è fra l’altro reso evidente dalla richiesta «presentata in Comune di frazionamento degli immobili in tante particelle quante sono le unità abitative e quanti sono i posti auto coperti e i box, senza esclusione dei singoli alloggi che costituiscono parte del complesso non ancora posto in vendita»
(G. G.)

Tribunale di Pavia – Decreto di sequestro preventivo artt. 321 c.p.p., 104 disp att. c.p.p.

Il giudice per le indagini preliminari Anna Maria Oddone, letti gli atti per il procedimento nei confronti di: Arturo Marazza, Damiani Alberto, Damiani Piero, Calvi Gian Michele, Turino Roberto – indagati per i reati

A. artt. 110 c.p., 44 comma 1 lett. C, in rel. Art. 30 del D.p.r. 380/2001, perché in concorso tra loro nelle rispettive qualità:
Marazza Arturo, in qualità di legale rappresentante della società Arco s.r.l., società proprietaria dell’area fino al 4 dicembre 2009 e intestataria del permesso a costruire n. 20090109 fino al 11 gennaio 2010;
Damiani Alberto, in qualità di legale rappresentante della Green Campus s.r.l., società proprietaria dell’area a partire dal 4 dicembre 2009 ad oggi intestataria del permesso di costruire n. 20090109 a partire dall’11 gennaio 2010 nonché committente;
Calvi Gian Michele, in qualità di progettista;
Turino Roberto, in qualità di direttore dei lavori;
Damiani Pietro, in qualità di legale rappresentante della società Damiani Costruzione s.r.l., società esecutrice dei lavori;
eseguivano un intervento di lottizzazione abusiva nell’area sita in Pavia, via Abbiategrasso (oggi via Giulotto), catastalmente individuata al foglio 4-mappali 483, 536, 537, 539, 541 e 542, priva di opere di urbanizzazione e segnatamente:

1. Realizzavano in violazione dell’atto unilaterale d’obbligo n.4480 di re. Del 1 settembre 2009, il frazionamento e la vendita dei terreni catastalmente individuati al foglio 4 mappali 4, 5, 6, 84, con lo scopo di raggiungere la capacità edificatoria prefissata (mq 15.508 di S.l.p.), ottenendo così i mappali 84, 483, 485, 487;

2. Iniziavano i lavori per la realizzazione di 326 unità immobiliari “residenziali”, per una superficie lorda di pavimento totale di mq 15.508, attraverso la costruzione di due blocchi di edifici, uno da tre corpi di fabbrica ed uno da due corpi di fabbrica, ognuno comunicante attraverso ballatoi esterni, in forza del permesso di costruire n. 20090109 del 4 novembre 2009, nonché delle successive “Dia in variante”, presentate rispettivamente il 17 dicembre 2011 e il 10 luglio 2012, originariamente rilasciate per la realizzazione di un unico complesso immobiliare destinato a “residenze universitarie” – titoli abilitativi da ritenersi sotto molti profili illegittimi, in quanto rilasciati in violazione:
– degli artt. 24 co. 21, 6 co. 3 e 5 co. 12 delle Norme tecniche di attuazione del Prg di Pavia, per l’assenza della prescritta concessione convenzionata tra il soggetto attuatore, il Comune e l’Università (cd. Convenzione trilaterale) in luogo della quale allegavano alla richiesta di permesso di costruire ed alle successive varianti l’atto unilaterale d’obbligo n. 4480 di rep. 1° settembre 2009 sottoscritto da Arco s.r.l. (e mai rinnovato da Green Campus s.r.l.) in favore del solo Comune di Pavia, peraltro privo dei contenuti puntualmente previsti dalla normativa (art. 5 co. 12 Nta del Prg);
– degli artt. 16 co. 2 del Dpr 380/2001, 47 co. 1 della L.R. 12/2005 e 85 co.1 del Regolamento edilizio di Pavia, perché prima del rilascio del permesso di costruire, omettevano di prevedere nell’atto d’obbligo n. 4480 di rep. 1° settembre 2009, in luogo della concessione a realizzare in proprio le opere di urbanizzazione, la cessione delle stesse, al patrimonio indisponibile del Comune di Pavia;
3. A partire dal 4 dicembre 2009, stipulavano preliminari di vendita con qualunque soggetto e senza alcuna limitazione, in violazione dello stesso atto unilaterale d’obbligo n. 4480 di rep. 1° settembre 2009, che all’art. 3 prevedeva l’impegno della proprietà a «mantenere la destinazione d’uso delle unità abitative a residenza universitaria», come prescritto dall’art. 2 comma 10 delle Nta, sino alla durata dell’attuale vincolo di Prg, «e pertanto ad affittare le unità immobiliari unicamente alle seguenti categorie di locatari: – studenti iscritti all’Università di Pavia o allo Iuss; – dipendenti o assimilati all’Università di Pavia, dello Iuss o enti con essi convenzionati per l’attività di ricerca e didattica; – docenti, ricercatori, specializzandi, studiosi, studenti in visita presso l’Università di Pavia, lo Iuss o enti con essi convenzionati per attività di ricerca e didattica», concludendo sino ad oggi preliminari di vendita per un totale di 147 appartamenti e 82 box, predisponendo a tal scopo atti di funzionamento per la suddivisione dell’immobile in lotti destinati ai promessi acquirenti.
Opere da ritenersi realizzate in assenza di permesso a costruire. Fatto commesso a Pavia in data antecedente e prossima al 4 dicembre 2009 ed in attuale permanenza.

B. Artt. 110 c.p., 181 comma 1 del d.lgs. 42/2004, per aver realizzato le opere ed i lavori, di cui al capo precedente e nella qualità ivi specificata, in area sottoposta a vincolo paesaggistico ambientale di cui all’art. 142 comma 1 lett. c) del d.lgs. 42/2004, senza la prescritta autorizzazione paesaggistica;
fatto commesso a Pavia in data antecedente e prossima al 4 dicembre 2009 ed in attuale permanenza.

Il Pubblico Ministero ha presentato richiesta di sequestro preventivo dell’area sita in Pavia – via Giulotto snc, censita al Catasto del Comune di Pavia al foglio 4 Mappali 483, 536, 537, 538, 539, 541 e 542, del cantiere ivi allestito e delle opere realizzate, di proprietà di Green Campus s.r.l. Di cui Alberto Damiani è il legale rappresentante.
Per meglio comprendere l’attuale condizione domiciliare e urbanistico-edilizia dell’area si ritiene opportuno esporre il contenuto degli atti di natura civilistica e amministrativa che hanno riguardato il sito in esame.
Il giorno 30 settembre 2008 Arturo Marazza, legale rappresentante della Arco s.r.l. E Alberto Damiani, legale rappresentante della Imm.Co s.r.l. (poi divenuta Green Campus s.r.l.) conclusero un contratto preliminare con il quale Arco s.r.l. Si impegnò a vendere l’area in oggetto a Imm.Co s.r.l. Al prezzo di euro 6.110.000 oltre Iva.;
i presupposti di fatto dell’accordo erano i seguenti: che la Arco s.r.l. Aveva la disponibilità dei terreni siti in zona Cravino, identificati al Ct mappali nn. 84, 6, 5, 4, ricompresi in zona F del vigente Prg e con destinazione urbanistica “aree per servizi – Università” (art.24 Nta);
che Arco s.r.l. Intendeva alienare l’area che consente un’edificabilità pari a mq 15.275 Slp, come risulta dall’applicazione dell’indice 0,5 mq/mq alla superficie dell’area;
che la Imm.Co s.r.l., per sé o per persona giuridica da nominare, aveva interesse all’acquisizione dell’area per realizzare un intervento di edilizia abitativa che consentisse la libera vendita anche a soggetti che non fossero studenti, dipendenti e/o ospiti dell’Università, dello Iuss o di enti con essi convenzionati, seppure da utilizzarsi e destinarsi ad abitazioni per studenti, dipendenti e ospiti dell’Università, dello Iuss o di enti convenzionati, e comunque da utilizzare nei modi compatibili con la destinazione della scheda;
che Arco s.r.l. Aveva interesse alla vendita dei suddetti terreni a realizzare la totale liquidità in denaro o, in alternativa a realizzare una liquidità pari a euro 2.500.000, acquisendo in tal caso unità immobiliari per una Slp di circa 1.500 mq in proprietà esclusiva;
le parti concordano altresì che lo Studio Calvi s.r.l. Avrebbe predisposto il progetto preliminare e quello definitivo il cui corrispettivo fu quantificato in circa euro 627.500.

In data 24 ottobre 2008, con atto a rogito notaio Di Marco (rep. 3795, racc. 2182, registrato a Pavia il 10 novembre 2008) Roberto Brusaferri alienò alla società Arco s.r.l. (il cui legale rappresentante è Arturo Marazza) il terreno censito al Ct del Comune di Pavia al foglio 4 Mappale 6, risaia stab, classe U, ha 1.48.74 (con la precisazione che al sedime sopra descritto si accedeva attraverso strada vicinale che costeggia il fosso con al di là la roggia Campeggi) al prezzo di euro 743.000. Nell’atto si legge: «Le parti convengono inoltre quanto segue: – la parte venditrice acconsente alla tombinatura da parte della società acquirente del fosso compreso tra la strada al mappale 5 e la roggia Campeggi, a condizione che siano posizionati una griglia all’inizio della tubatura e pozzetti di ispezione alla distanza massima di metri ottanta l’uno dall’altro; – la parte venditrice acconsente che la società acquirente provveda allo scarico di acque bianche dai terreni come sopra acquistati nella roggia Campeggi»; la destinazione urbanistica dell’area risultante dal Prg era così individuata: a) Zona omogenea – mappale 6 zona C; carattere urbanistico – mappale 6 «aree di riqualificazione esterna – scheda normativa U1».
Nella nota di trascrizione del rogito, nella sezione D, risultano riportati gli impegni assunti dalle parti, sopra riportati in corsivo.

Il 21 luglio 2008, con atto a rogito del notaio Di Marco (rep. 3601, racc. 2062, registrato a Pavia il 31 luglio 2008) Grziano Boiocchi e Rosa Pelletti alienarono alla Arco s.r.l. I terreni identificati a Ct del Comune di Pavia al Fg. 4 mapp. 84 (con riferimento a tale mappale fu precisato: «Al sedime di terreno sopra descritto si accede direttamente dalla Strada cascinale Cascinazza») e al Fg. 4 mapp. 4 e 5. Da quanto risulta all’atto, questi ultimi mappali erano costituiti da appezzamenti di terreno, siti in località Cascinazza, costituenti le rive delle rogge Naviglietto e Campeggi; i confini, da nord in senso orario del mappale 4, erano così indicati: roggia Naviglietto, mappale 11 del foglio 4, roggia Campeggi; i confini da nord in senso orario erano indicati: roggia Campeggi, Strada Vicinale della Cassinazza, mappali 84 e 6 del foglio 4, confine di foglio catastale 4. Anche a detti sedimi si accedeva direttamente dalla strada Cassinazza. Il prezzo corrisposto ammontava a euro 1.070.000. Anche in questo caso la destinazione urbanistica dell’area risultante dal Prg era così individuata: a) Zona omogenea – mappali 4, 5 e 84 zona C; carattere urbanistico – mappali 4, 5 e 84 «aree di riqualificazione esterna – scheda normativa U1».
Il certificato di destinazione urbanistica della zona (nota anche come località Cravino) menzionato nei citati atti e attestante quanto ivi riportato fu rilasciato il 30 giugno 2008 dal dirigente del settore Ambiente e Territorio-Servizio urbanistico.
Nel marzo 2009 lo Studio Calvi s.r.l. Ingegneria e Architettura (in particolare l’ing. Calvi e l’ing. Turino risultavano progettisti e direttore dei lavori), avendo la società richiesto il precedente 11 febbraio l’autorizzazione paesaggistica, depositò in Comune la relazione paesaggistica e descrittiva dell’area sulla quale dovevano essere costruite le residenze; per quanto interessa la decisione da assumere si evidenzia che in detto elaborato le opere prevedevano la costruzione di 15.500 mq (300 unità abitative e 572 posti letto), oltre a circa 6.000 mq di parcheggi interrati sotto il piano piazza; in un passo della relazione si legge che la proprietaria intendeva liberare la sponda sinistra del Naviglietto dalla fitta vegetazione di robinie che rendono quasi inaccessibile il luogo e di liberarla dagli esemplari a medio e alto fusto presenti sulla riva. Due pagine della relazione (pagg. 10 e 11) erano destinate alla descrizione delle opere di urbanizzazione primaria e dei primi sottoservizi che la società intendeva costruire.
In data 2 aprile 2009, il dirigente del settore Ambiente e Territorio, dando atto tra l’altro di aver visto il pronunciamento del responsabile del procedimento (parere che per vero risulta solo il successivo 3 aprile) rilasciò l’autorizzazione paesaggistica per la costruzione delle opere indicate negli elaborati depositati a corredo dell’istanza, ex art. 159 d.lgs n.42/2004.
In data 25 maggio 2009 la Arco s.r.l. E l’Università degli studi di Pavia stipularono una «Convenzione per la realizzazione di due tratti di viabilità ad uso pubblico in località Cravino»; la ragione che aveva indotto all’accordo era individuata nel fatto che la Arco s.r.l. Intendeva realizzare dei sopra citati mappali delle residenze universitarie e che «il progetto di tale complesso prevede(va) la realizzazione della viabilità locale interna al lotto di proprietà e inoltre il raccordo di tale viabilità con la rete esistente attraverso due tratti stradali di connessione con il collegio Fondazione Santa Caterina da Siena e con la cascina Cascinazza; che i due tratti stradali sopra descritti insistono su terreni di proprietà dell’Università; che i due tratti stradali sopra descritti non sono in contrasto con gli strumenti urbanistici vigenti e risultano già compatibili con il piano di riassetto della rete cinematica predisposto dall’Università contestualmente alla proposta di modifica della scheda di trasformazione Cravino».
L’Università acconsentì, pertanto, che sui terreni di sua proprietà, la società costruisse due tratti stradali, l’uno della lunghezza di 106 e della larghezza di 7 metri e l’altro della lunghezza di 100 metri e della larghezza di 7 metri per creare la viabilità degli immobili erigendi con la cascina Cascinazza e con la Residenza universitaria Santa Caterina; l’efficacia del contratto era subordinata all’ottenimento del permesso a costruire da parte di Arco s.r.l.
Il 31 luglio 2009 la Giunta comunale deliberò di approvare la bozza dell’atto d’obbligo assunto dalla società Arco s.r.l.; da tale documento emerge che in data 24 aprile 2009 la Arco s.r.l. Aveva presentato una proposta di intervento edilizio finalizzata al rilascio del permesso di costruire per la realizzazione di edifici destinati a residenz universitarie in località Cravino; che l’area era compresa all’interno del perimetro di intervento U1 – area universitaria Cravino.
Si legge inoltre: «L’intervento prevede: la realizzazione di un complesso di residenze universitarie, organizzato in due differenti edifici. A livello plani volumetrico il complesso è organizzato in due edifici allineati, ogni articolo si articola a partire da una successione di blocchi a pianta quadrata o rettangolare organizzati attorno a una corte centrale. Per l’edificio a est si tratta di tre blocchi in serie mentre per quello a ovest è costituito da due blocchi, con una superficie lorda di pavimento pari a mq 15.508 e una superficie destinata a parcheggi di mq 9.326 di cui 6.190 interrati;
la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria è interamente a carico del soggetto attuatore che utilizzerà aree di proprietà dell’Università. A tal fine è stata stipulata in data 25 maggio 2009 una convenzione tra la società Arco e l’Università di Pavia per la realizzazione di dette opere secondo quanto graficamente nelle tavole di progetto e in particolare: viabilità sull’area di proprietà, realizzazione della viabilità di collegamento con la cascina Cascinazza, realizzazione della viabilità di collegamento con la residenza del Collegio Santa Caterina.
Il soggetto attuatore si impegna con atto d’obbligo registrato e trascritto a: mantenere la destinazione d’uso delle unità abitative a residenza universitaria e pertanto ad affittare le unità immobiliari unicamente a studenti iscritti all’Università di Pavia o allo Iuss; dipendenti dell’Università di Pavia, dello Iuss o enti con essi convenzionati per attività di ricerca e didattica; docenti, ricercatori, specializzandi, studiosi, studenti in visita presso l’Università di Pavia, lo Iuss o enti con essi convenzionati per attività di ricerca e didattica».
Il 1° settembre 2009 Arturo Marazza, quale legale rappresentante della società, avanti al notaio Di Marco (rep. 4480, racc. 2661 registrato a Pavia il 3 settembre 2009) sottoscrisse un atto d’obbligo con il quale si impegnava per sé e per gli aventi causa tra l’altro a mantenere la destinazione d’uso delle unità abitative a residenze universitarie, come prescritto dall’art. 2 co 10 delle Nta, sino alla durata del vincolo del Prg e pertanto ad affittare le unità immobiliari unicamente alle categorie di locatari già individuate nella delibera della Giunta comunale. La Arco s.r.l. si impegnò inoltre «a costruire strade spazi di sosta e parcheggio, marciapiedi piste ciclopedonali fognature, rete idrica, rete di distribuzione dell’energia elettrica e del gas, pubblica illuminazione, reti di telecomunicazione, provvedendo alle necessarie attività di progettazione, direzione dei lavori, coordinamento alla sicurezza in corso di progettazione ed esecuzione e collaudi statici».
Il  4 novembre 2009, il dirigente del Comune rilasciò ad Arco s.r.l. Il permesso di costruire n. 20090109, richiesto il 24 aprile 2009, relativo alla «realizzazione di nuove residenze universitarie in area Cravino, via Abbiategrasso nell’immobile censito al Nct fg 4 mapp. 84-6-4-5».
Dagli atti risulta che il 19 novembre 2009 il dirigente settore Ambiente e Territorio – servizio Urbanistica, rilasciò un altro certificato di destinazione urbanistica relativo ai mappali 485, 483, 487 e 84 rientranti nella zona C, con carattere urbanistico di “aree di qualificazione esterna – scheda U1” (art. 18 delle Nta) variante approvata con delibera di Consiglio comunale del 10 luglio 2008 n. 24.
In data 4 dicembre 2009, con atto a rogito del notaio Trotta (rep. 127976, racc. 45563, registrato a Vigevano il 30 dicembre 2009) la proprietà alienò a Green Campus s.r.l. Parte dei mappali che la venditrice aveva precedentemente acquistato (a seguito di frazionamento del 10 novembre 2009 i mappali 4, 5 e 6 furono soppressi e furono costituiti i mappali 483, 484, 485, 486, 487) , segnatamente quelli che rimanevano contraddistinti ai numeri 487, 84, 483 e 485, al prezzo di 6.203.200. Nel rogito si legge che Green Campus s.r.l. Dichiara di essere a conoscenza del contenuto dell’atto d’obbligo e cioè che «la società Arco si impegna, anche per gli aventi causa, in connessione con l’assentimento del Comune di Pavia, del permesso di costruire richiesto in data 24 aprile 2009 inerente la costruzione a: […] 3- mantenere la destinazione d’uso delle unità abitative a residenza universitaria, come prescritto dall’art. 2 co 10 delle Nta sino alla durata dell’attuale vincolo di Prg e pertanto ad affittare le unità immobiliari unicamente alle seguenti categorie di locatari», e quindi segue l’indicazione dei soggetti menzionati nel citato atto d’obbligo. Parimenti la società acquirente prese atto di tutti gli obblighi assunti dalla società venditrice e tra i quali rientravano quelli della costruzione delle opere di urbanizzazione primaria. Anche in questo caso nel rogito si dà atto che l’area rientra nella zona C.
Dopo la stipula del succinto rogito, il 9 marzo 2012 la società proprietaria dispose un altro frazionamento all’esito del quale l’area in questione risulta identificata ai mappali 483, 536, 537, 538, 539, 541 e 542, come ben risulta dalla visura catastale rilasciata dall’Agenzia del Territorio dalla quale si evince anche che i mappali 484 e 486 non furono alienati a Green Campus s.r.l.
A seguito di richiesta del Pubblico Ministero il dirigente del settore Ambiente e Territorio, il responsabile del Servizio Urbanistica e il responsabile della U.O.A. Attività giuridico convenzionale, hanno rilasciato il certificato storico di destinazione urbanistica dei mappali 485, 483, 487 (trattandosi di certificato storico si riferisce ai mappali oggetto del presente procedimento, come risulta alla nota del 18 febbraio 2013) essendo parte del territorio destinata ad attrezzature e impianti di interesse generale rientra ed è sempre rientrata nella zona omogenea F, come era stato correttamente indicato nel contratto concluso tra Arco s.r.l. E Imm.Co s.r.l. in data 30 settembre 2009 (in senso conforme si è espresso l’ing. Cagnardi, socio della Gregotti e Associati International s.r.l., società che ha predisposto l’attuale Prg. Si veda il documento allegato alla richiesta di archiviazione depositata dal difensore di Alberto Damiani). Occorre precisare che le s.i.t. rese in data 3 luglio 2012 dal medesimo ing. Cagnardi appaiono contraddittorie rispetto al parere scritto da professionista medesimo; occorre in ogni caso precisare che le schede normative sono sub valenti rispetto al piano e che, pertanto, in alcun modo l’area in questione può essere qualificata area di riqualificazione esterna ex art. 18 Nta (che rientra nella zona omogenea C) in quanto, dalla mera lettura a disposizione, si comprende che la stessa prevede una destinazione incompatibile con quella preminente a servizi, quale è quella destinata a residenze universitarie.

Le norme di riferimento che disciplinano l’edificabilità dell’area sono puntualmente descritte nella consulenza redatta dall’ing. Grimaldi ex art. 359 c.p.p. Il cui contenuto si intende richiamato in questa sede. In sintesi di seguito si richiamano i punti essenziali dell’elaborato.
La relazione illustrativa del Prg prevedeva che in regime convenzionale con l’Università si potessero prevedere sviluppi delle residenze di studenti nell’area Cravino e che le previsioni di piano potessero favorire la diffusione di residenze ad opera dei privati. Con riferimento a quest’ultima facoltà, risulta specificato che il privato, mantenendo la proprietà dell’area, può realizzare il servizio previsto dal Piano attraverso un rapporto convenzionale con l’Amministrazione (art. 24 co 20 e 21), a condizione che gli interventi siano sottoposti a Piano Attuativo o a Studio Unitario (art. 24 co 19). A seguito delle osservazioni proposte dall’Università, è stata redatta una scheda normativa per consentire l’intervento diretto del privato subito dopo l’approvazione del Piano, pretermettendo in tal modo la redazione del Piano attuativo o dello Studio unitario.
L’art. 2 co 10 delle Nta individua le Università e Sedi universitarie nelle quali sono ammesse destinazioni pertinenti e connesse con l’attività principale, tra cui rientrano le residenze universitarie e i servizi alla persona
L’art. 24 delle NTA (aree per servizi) co. 10 individua le attività Universitarie U1 quali «attrezzature di interesse generale (art. 4 punto 10 D.M. 274/68 n.1444 e classifica dette aree come zone territoriali omogenee F. relative a spazi per attrezzature pubbliche di interesse generale».
A seguito del citato intervento dell’Università, è stata redatta una scheda normativa dell’area in questione che viene considerata di riqualificazione esterna e denominata “Area Cravino U1” (cioè unità di intervento 1) che differisce dall’altra area ricompresa nella medesima scheda, indicata come U2 (unità di intervento 2) in quanto quest’ultima resta sottoposta a Piano attuativo o Studio unitario, come previsto dal citato art. 24 co 19. Con riferimento all’Area universitaria Cravino U1, la scheda individua gli interventi realizzabili ai fini della trasformazione dell’area finalizzata al completamento del Nuovo Polo universitario, quali la creazione di strutture destinate alla didattica, ricerca, residenze universitarie nonché attrezzature sportive, ricettive, per servizi alle persone, museali, congressuali in quanto strettamente connesse con le destinazioni principali (come previsto dall’art. 2 co 10).
La citata scheda è l’unica delle 19 redatte che riguarda aree, non compare nella zona territoriale omogenea C e, infatti, l’art. 24 co 21 della N.T.A. Relativo al sedime in oggetto ammette l’intervento diretto del privato per la realizzazione di servizi pubblici su area di proprietà privata solo previa redazione di specifica convenzione regolante le forme e le modalità di utilizzazione del servizio.
Il secondo capoverso aggiunge: «Con riferimento alle attività private ammesse all’art. 2 co 10, la convenzione, stipulata anche con l’Università o enti di ricerca pubblici, dovrà riguardare anchecollaborazioni nel campo della ricerca o della didattica».
Il fatto che la convenzione fosse un imprescindibile strumento per attuare il corretto assetto del territorio ben si comprende da quanto previsto dalla Legge Regionale 11.3.2005 n. 12; l’art. 9 “piano dei servizi”espressamente definisce cosa si intende per “servizi pubblici e di interesse pubblico o generale” e stabilisce che «sono servizi pubblici e di interesse pubblico o generale i servizi e le attrezzature pubbliche, realizzati tramite iniziativa pubblica diretta o ceduti al comune nell’ambito di piani attuativi, nonché i servizi e le attrezzature, anche privati, di uso pubblico o di interesse generale regolati da apposito atto di asservimento o da regolamento d’uso, redatti in conformità alle indicazioni contenute nel piano dei servizi, ovvero da atto di accreditamento dell’organismo competente in base alla legislazione di settore, nella misura in cui assicurino lo svolgimento delle attività cui sono destinati a favore della popolazione residente nel comune e di quella non residente eventualmente».
Il co. 12 puntualizza che la realizzazione diretta è subordinata alla stipula di «apposita convenzione intesa a disciplinare le modalità attuative e gestionali».

Pare, pertanto, evidente che al fine di poter edificare legittimamente sull’area in questione era necessaria e indispensabile una convenzione tra l’Ente pubblico e la parte privata per disciplinare in concreto la “gestione del servizio” (come già evidenziato dal Giudice civile nell’ordinanza ex art. 700 c.p.c. allegata agli atti, il cui contenuto viene richiamato per la parte che interessa); pur potendosi demandare tale compito al privato, si doveva in ogni caso trattare di un soggetto che doveva mantenere la proprietà degli immobili e garantire un’offerta turnaria di alloggi riservati a persone che rientrano nelle categorie previste dalle norme urbanistiche, facendosi egli carico della gestione dei canoni di locazione e della cura dei servizi comuni.
L’intento elusivo delle norme da parte di coloro che hanno posto in essere l’operazione immobiliare di cui si tratta, ben si comprende dal fatto che gli autori dell’operazione immobiliare in esame sin dal primo atto del 30 settembre 2008 manifestarono l’intento di porre in libera vendita gli immobili, senza alcuna limitazione del prezzo, né del numero dei soggetti che avrebbero potuto acquistare; analoga affermazione è contenuta nella richiesta di archiviazione formulata dal sug. Alberto Damiani che ha manifestato l’intento di operare in «libero regime di economia di mercato» e trova puntuale riscontro nella richiesta già presentata in Comune di frazionamento degli immobili in tante particelle quante sono le unità abitative e quanti sono i posti auto coperti e i box, senza esclusione dei singoli alloggi che costituiscono parte del complesso non ancora posto in vendita (documenti allegati alla nota del 18 febbraio 2013).
Il fine sopra indicato ben si comprende dal contenuto della mail estratte dai computer sequestrati dalla P.G. Presso la Pavese s.r.l. Riportate alle pagine 248-252, nelle quali si leggono i vari escamotage da suggerire ai possibili promissari acquirenti per consentire il libero utilizzo dell’immobile; significativo è anche il fatto che i promissari acquirenti assunti a s.i.t. Abbiano riferito che tra la documentazione ricevuta non era compreso il citato “atto d’obbligo” e che alcuni di loro abbiano inteso che il vincolo riguardasse solo l’ipotesi della locazione dell’immobile, con conseguente esclusione della destinazione a residenze universitarie in caso di uso personale. Le mail intercorse tra Isa Facconi e Franco Corona (pag. 221 e 222) costituiscono la dimostrazione del fatto che proprio tale messaggio voleva essere trasmesso ai clienti.
Va ora rilevato che non vale a escludere la sussistenza del fumus in ordine all’ipotizzato delitto di lottizzazione abusiva l’inserzione negli atti di compravendita dell’obbligazione assunta dai venditori di prestare osservanza al vincolo di destinazione degli immobili erigendi.
L’impegno in questione deriva, infatti, da un complesso di atti che sono di per sé tali da delineare l’antigiuridicità della condotta delle parti che hanno compravenduto i terreni per cui è processo.
Va condivisa al riguardo la giurisprudenza che ritiene che l’accertamento della fattispecie delineata dall’art. 30 del d.p.r. n. 380/2011 comporti l’esame di una serie di comportamenti, da apprezzare avendo riguardo all’esecuzione dell’attività edilizia, in tal senso già la modificazione della destinazione d’uso dell’immobile integra quanto è necessario ad ipotizzare il delitto rubricato, posto che la norma colpisce ogni comportamento capace di stravolgere l’assetto del territorio delineato dal pianificatore e metterlo così di fronte al fatto compiuto.
I giudici amministrativi, seguendo una giurisprudenza consolidata, hanno affermato i seguenti principi:
«La lottizzazione abusiva di terreni, di cui all’art. 30 Dpr 380/2011, presuppone opere (cd. lottizzazione materiale) o iniziative giuridiche (cd. lottizzazione cartolare) che comportano una trasformazione urbanistica od edilizia dei terreni in violazione delle prescrizioni urbanistiche. Al fine di valutare un’ipotesi di lottizzazione abusiva cd. Materiale è necessaria una visione d’insieme dei lavori, ossia una verifica nel suo complesso dell’attività edilizia realizzata, atteso che potrebbero anche ricorrere modifiche rispetto all’attività assentita idonee a conferire un diverso assetto al territorio comunale oggetto di trasformazione. Poiché sussiste lottizzazione abusiva in tutti i casi in cui si realizza un’abusiva interferenza con la programmazione del territorio, la verifica dell’attività edilizia realizzata nel suo complesso può condurre a riscontrare un legittimo mutamento della destinazione all’uso del territorio autoritativamente impressa anche nei casi in cui le variazioni apportate incidano esclusivamente sulla destinazione d’uso dei manufatti realizzati: invero, proprio la formulazione dell’art. 30 Dpr n. 380/2001 impone di affermare che integra un’ipotesi di lottizzazione abusiva qualsiasi tipo di opere in concreto idonee a stravolgere l’assetto del territorio preesistente, a realizzare un nuovo insediamento abitativo e, quindi, in ultima analisi, a determinare sia un concreto ostacolo alla futura attività di programmazione (che viene posta di fronte al fatto compiuto), sia un carico urbanistico che necessita adeguamento degli standars.
In materia di lottizzazione abusiva di terreni, di cui all’art. 30 d.P.R. n. 380/2001, il concetto di “opere che comportino trasformazione urbanistica od ediliza” dei terreni contenuto nella citata disposizione deve essere interpretato in maniera “funzionale” alla ratio della norma, il cui bene giuridico tutelato è costituito dalla necessità di preservare la potestà programmatoria attribuita all’Amministrazione nonché l’effettivo controllo del territorio da parte del soggetto titolare della stessa funzione di pianificazione (cioè il Comune), al fine di garantire una ordinata pianificazione urbanistica, un corretto uso del territorio ed uno sviluppo degli insediamenti abitativi e dei correlativi standars compatibile con le esigenze di finanza pubblica.
La verifica circa la conformità della trasformazione realizzata e la sua rispondenza o meno alle previsioni delle norme urbanistiche vigenti devve essere effettuata con riferimento non già alle singole opere in cui si è compendiata la lottizzazione, eventualmente anche regolarmente assentite (giacché tale difformità è specificamente sanzionata dagli art. 31 e ss. Dpr n. 380/2001), bensì alla complessiva trasformazione edilizia che di quelle opere costituisce il frutto, sicché essa conformità ben può mancare anche nei casi in cui per le singole opere facenti parte della lottizzazione sia stato rilasciato il permesso di costruire»(Cons. Stato sez.IV, 7 giugno 2012, n. 381).
Il bene giuridico tutelato è infatti l’integrità della potestà pianificatoria, che non deve essere posta in pericolo, rendendo in tal senso più difficile per il Comune il controllo dell’osservanza delle regole del Prg; tutto ciò ha importanti riflessi sul corretto uso del territorio e sullo sviluppo degli insediamenti abitativi e dei correlativi standars compatibili con le esigenze di finanza pubblica.
Nel caso in questione appare rilevante notare che i CDU allegati agli atti di compravendita stipulati sin dalle prime fasi dell’operazione economica riportavano un’indicazione falsa o quanto meno erronea: l’area in questione era e permane ricompresa nella zona F) (parti del territorio destinate ad attrezzature od impianti di interesse generale) di cui all’art. 2 del dm 2 aprile 1968, n. 14444 (g.u. 16 aprile 1968, n. 97), mentre i citati certificati riportano l’ubicazione come area C). Ciò intenderebbe frapporre un indubbio elemento di incertezza nello stato delle cose, ma detta situazione non può sussistere in quanto il piano destina senza dubbio l’area di che si tratta a servizi universitari, caratteristica che contrasta con quanto dispone l’art. 2 comma 1 lett. C) del sopra menzionato decreto ministeriale a proposito delle «… parti del territorio destinate a nuovi complessi insediativi, che risultino inedificate o nelle quali l’edificazione preesistente non raggiunga i limiti di superficie e densità di cui alla precedente lett. B)…».
Non è dato pertanto valutare un supposto contrasto tra il piano, le sue norme d’attuazione e la scheda normativa elaborata anche su richiesta dell’Università degli Studi di Pavia, posto che anche nella sussistenza della dedotta e non provata diversità di previsioni tra detti atti, quel che prevale è il piano regolatore: essendo pacifico in atti che tale documento attribuisce all’area per cui è processo la natura di area privata destinata al servizio pubblico, si configura per necessità la sua ricomprensione nella zona omogenea F).
Tanto premesso, si osserva che l’allegazione a un rogito di un certificato di destinazione urbanistica errato, quando non ideologicamente falso, integra una condotta di per sé sufficiente a far sospettare circa la volontà delle parti di non tener conto in futuro delle prescrizioni del piano, ovvero di renderne più difficile la verifica di osservanza da parte degli organi comunali (art. 30 co 2 dpr n. 380/2001); va notato in proposito che la condotta incriminata, (allo stato provata a livello di fumus) comporta l’applicazione delle rilevanti sanzioni previste dai comma 7, 8 e 9 dell’art. 30, che sono graduate dal legislatore in relazione allo stato dell’edificazione (indisponibilità dei beni, interruzione dei lavori, acquisizione delle aree e demolizione del costruito, nullità degli atti di trasferimento) e non un mero risarcimento del danno di difficile quantificazione, come ipotizzato dalla difesa degli indagati. Ai fini della decisione richiesta dal Pubblico Ministero è importante rilevare che i beni sin qui realizzati sono di per sé indisponibili, in quanto realizzati in aperta violazione delle norme del piano, solo che intervenga la determinazione comunale di cui all’art. 30 co 7 d.p.r. n. 380/2001.
Tale atto si reputa che non potrà mancare, posto che il documento rinvenuto durante la perquisizione effettuata dalla polizia giudiziaria presso la Pro Domo s.r.l. (contratta preliminare tra Arco s.r.l. e Imm.Co s.r.l. del 30 settembre 2008) ricollega in senso logico e giuridico il possibile equivoco ingenerabile dal CDU errato o falso al reale intendimento delle società che compravendettero l’area in questione: risulta infatti provato documentalmente che i contraenti si diedero reciproco atto che il sedime sarebbe stato destinato all’edilizia abitativa, che il prezzo convenuto e versato era congruo per l’utilizzo così deciso, per cui l’apposizione della clausola che obbligava al rispetto della destinazione del piano si configura come meramente di facciata. I proprietari, invero, non si assunsero in proprio alcun obbligo di rispettare il vincolo (rimettendo tale obbligo a carico dei proprietari finali i quali, si ribadisce, in caso di inadempimento sarebbero stati obbligati a un mero risarcimento del danno di difficile quantificazione e, di fatto, non quantificabile quindi inconsistente), non indicarono l’espressa destinazione dell’area per servizi e in tal modo, di fatto, iniziarono ad “allargare le maglie” dei vincoli esistenti sui sedimi e posero i presupposti per rendere difficili se non impossibili i controlli sull’area (menzionati nella sopra citata sentenza del Consiglio di Stato), tanto che poteva apparire irrilevante che l’area rientrasse in zona C o in zona F.
Risulta, inoltre, opportuno precisare che la convenzione conclusa tra Arco s.r.l. e l’Università non è in alcun modo assimilabile all’atto richiesto dalle norme urbanistiche; il fatto che il permesso di costruire una strada della lunghezza di circa 200 metri sul terreno dell’Università sia stato accordato con un atto di tale natura può, al più, dipendere dalla necessità di rispettare le norme statutarie interne dell’Ente, ma è privo di alcuna rilevanza nella prospettiva di una legittima urbanizzazione dell’area.

Ulteriore profilo di illegittimità del p.d.c. in esame che depone nel senso della sussistenza del fumus del reato di lottizzazione abusiva, riguarda la costruzione delle opere di urbanizzazione e il pagamento degli oneri. La descrizione dei terreni oggetto dei citati contratti di compravendita, la relazione paesaggistica redatta dallo Studio Calvi, le visure storiche degli immobili rilasciate dall’Agenzia del Territorio consentono di affermare con certezza che si trattava di area inedificata e destinata ad uso agricolo.
Nel p.d.c. n. 20090109 non è menzionata alcuna convenzione stipulata in materia con il Comune, ma vi è il solo riferimento al contenuto del citato atto d’obbligo; dalla delibera della Giunta Comunale del 31 luglio 2009 ben si comprende che le opere di urbanizzazione primaria sono interamente a carico del soggetto attuatore.
Pur potendosi evincere dal progetto definitivo architettonico (doc. elencato alla pagina n. 92, si vedano in particolare le pagine 60-64 del documento) quali sono le suddette opere in previsione, non risultano indicati i tempi di realizzazione delle medesime; inoltre, le garanzie finanziarie idonee che presiedono al completamento dei lavori (sul punto si richiama quanto riportato nell’annotazione di P.G. del 13.dicembre 2012 pag. 16 e 17 con le precisazioni e correzioni contenute in quella depositata il 21.2.2013) non risultano prestate nella corretta entità.
Sulla base di tutte le valutazioni sopra esposte si può pertanto affermare che quanto in progetto e nell’atto d’obbligo non configura i tratti caratteristici della convenzione che avrebbero dovuto precedere il rilascio del p.d.c.
Va, infine, osservato, che il Pubblico Ministero ha chiesto all’Amministrazione il calcolo dei differenti contributi di costruzione considerando le differenti ipotesi che l’area in questione rientrasse nella zona C o in quella F; il dirigente del Comune ha risposto che la quantificazione degli oneri non avviene sulla base delle zone omogenee, ma sulla destinazione funzionale effettiva, che nel caso di specie era quella delle residenze universitarie e dei servizi alla persona. Pur essendo condivisibile quest’ultima affermazione di principio, non si può sottacere che si deve realisticamente supporre che gli oneri per la destinazione residenziale sarebbero stati ben più elevati.

Così chiariti i profili del fumus del reato del capo di imputazione sub A) (non costituendo il reato di lottizzazione abusiva unico e sufficiente presupposto per l’illegittimità dell’autorizzazione paesaggistica), resta ora da valutare la sussistenza del “periculum in mora”;
in tale prospettiva si ritiene che il vincolo imposto sia giustificato dalla necessità di impedire che il reato sia portato ad ulteriori conseguenze consistenti nell’ultimazione della costruzione degli immobili nella parte non ancora terminata e nella compravendita degli appartamenti. Con riferimento a tali atti va evidenziato che i rogiti non necessariamente devono contenere il riferimento all’atto d’obbligo, stante l’autonomia del contratto definitivo rispetto a quello preliminare il cui contenuto ben può essere modificato sull’accordo delle parti sino al momento della stipula, e che i medesimi potrebbero essere inficiati da nullità in base all’errata indicazione riportata nel CDU. L’attività illecita in corso è idonea a determinare un aggravio immediato e non consentito del carico urbanistico (in tal senso Cass. Pen. Sez. III 24 novembre 2011 n. 6599) recando un maggior pregiudizio, rispetto a quello già grave determinato dalla sola edificazione, all’assetto edilizio-urbanistico della zona e del Comune in genere.
Si richiama al proposito il principio esposto dai giudici di legittimità secondo il quale: «l’interesse sostanzialmente tutelato nell’ambito dei reati edilizi è rappresentato dalla vigilanza e controllo del territorio mediante l’adeguato governo pubblico degli usi e delle trasformazioni dello stesso, bene questo esposto a pregiudizio da ogni condotta che produca alterazioni dell’ordinato ed equilibrato assetto e sviluppo territoriale in danno del benessere complessivo della collettività e della sua attività, il cui parametro di legalità è dato dalla disciplina degli strumenti urbanistici e dalla normativa vigente…» (Cass. Sez. Un. 29.1.2003 n. 12878, Cass. pen. sez. III 18.2.2003 n. 16546);
nella specifica ipotesi della lottizzazione abusiva la Suprema Corte ha chiarito che: «L’alienazione delle costruzioni realizzate sui singoli lotti, già oggetto di frazionamento abusivo, non costituisce un “post factum” non punibile, ma protrae la commissione del reato di lottizzazione mista, nella sua forma negoziale, per tutti coloro che partecipano all’atto. (Fattispecie in tema di sequestro preventivo, in cui la Corte ha ulteriormente precisato che la permanenza continua per ogni concorrente nel reato di lottizzazione abusiva sino a che perdura la condotta volontaria di ciascuno di essi e la possibilità di far cessare la condotta antigiuridica dei concorrenti)» (Cass. Pen. sez. III 20.4.2011 n. 20006).
Per le ragioni sopra esposte questo Giudice in data 23 febbraio 2013 ha emesso il decreto di sequestro preventivo dell’area identificata foglio 4 mappali 483, 536, 537, 538, 539, 541 e 542, delle opere ivi realizzate o in corso di costruzione o in corso di costruzione e di tutti i presidi installati per la sicurezza degli immobili e dell’area, mentre l’attrezzatura di cantiere, non necessaria per la sicurezza sopra indicata può essere asportata.
In data odierna è stata trasmessa a questo ufficio una nota integrativa ove risulta che il frazionamento citato alla pagina n. 7 della presente ordinanza è stato in parte ultimato e che alcuni appartamenti sono già stati compravenduti. È necessario pertanto precisare che il sequestro preventivo viene disposto anche sugli immobili oggetto di compravendita i cui mappali provengono dal frazionamento della particella n. 537.
Il presente decreto, pertanto, integra e sostituisce il precedente recante data 23 febbraio 2013.

P.Q.M. Visto gli artt. 321 c.p.p. e 104 disp. att. c.p.p., dispone il sequestro preventivo dell’area di proprietà di Green Campus s.r.l. sita in Pavia, via Giulotto s.n. al foglio 4 identificata ai mappali 483, 536, 537, 538, 539, 541, 542 (ovvero ai mappali che derivano dal frazionamento delle medesime particelle) e delle opere ivi realizzate con i presidi installati per la sicurezzaa degli immobili e dell’area, nonché delle particelle provenienti dal frazionamento del citato mappale 537, oggetto di compravendita [e segnatamente quelle individuate al Foglio […] ai cui singoli proprietari il presente decreto dovrà essere notificato […]

Pavia 4 marzo 2013

Il giudice
Anna Maria Oddone

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